Rispondiamo ad alcune domande fatte dai nosri clienti
1) AFFITTO DI IMMOBILE INTESTATO A MINORE: COME FUNZIONA?
Buongiorno,
in caso di genitori entrambi tutori di una bimba di 10 anni intestataria di immobile, come devo registrare il contratto? È la minore che registra (mi sembra impossibile)? Dal punto di vista fiscale, nel caso devo imputare il reddito 50%+50% ai genitori? Contratto 3+2 con cedolare. Non ne sono sicuro, ma potrebbero essere separati viste le diverse residenze.
Grazie,
SoloAffitti
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Buongiorno,
se dalla visura catastale il minore risulta il solo proprietario del bene, entrambi i genitori avrebbero pro quota l’usufrutto legale sull’intero immobile (essendo esercenti la responsabilità genitoriale).
Dispone infatti l’art. 324 c.c. che i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l’usufrutto legale dei beni del figlio fino alla maggiore età, tranne alcune ipotesi tassative in cui non sussiste usufrutto, e cioè:
1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
2) lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
3) lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto. La condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima;
4) pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione, e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.
Si tratta di ipotesi particolari e residuali, ma di solito il genitore ha l’usufrutto legale sui beni del minore (che conserva soltanto la nuda proprietà), e pertanto può locare il bene anche direttamente, come accade per tutti i casi di usufrutto sui beni di proprietà altrui.
In contratto potrai specificare quanto segue (da adattare):
Il Sig._____________, cod. fisc.____________________, nato a__________ il ___________e residente a____________in Via __________ n.______ , e la Sig.ra ._____________, cod. fisc.____________________, nata a__________ il ___________e residente a____________in Via __________ n.______ in qualità di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul figlio _______________________, cod. fisc. ______________________ nata a __________ il ___________ e residente a________________ in Via__________ n.___, di seguito per brevità denominati “locatori”, concedono in locazione al Sig._________________………
I genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul minore hanno l’usufrutto legale sui beni del figlio, e quindi si comporteranno come “normali” usufruttuari anche dal punto di vista fiscale.
La registrazione su RLI andrà fatta spendendo il nome dei genitori e NON riempendo la sezione riservata al rappresentante legale, in quanto gli stessi agiscono in qualità di locatori, oltre al fatto che fiscalmente tutte le imposte graveranno sui genitori e non sul minore.
Ultima precisazione: se il contratto di locazione non ha durata ultranovennale non dovrebbe essere necessaria alcuna preventiva autorizzazione del Giudice Tutelare.
2) QUALE DIFFERENZA C’È TRA CESSIONE E SUBENTRO? TEORIA ED ESEMPI.
Buongiorno,
dovendo procedere alla cessione di un contratto di locazione tra proprietari avrei necessità di avere un chiarimento: si tratta di subentro, in quanto la pratica è tra due locatori, o di cessione?
Se non ricordo male, il subentro è solo tra locatori e la cessione solo tra conduttori…o viceversa?!
Grazie,
SoloAffitti
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Buongiorno,
la risposta è in diretta dipendenza dall’evento sotteso al subentro o alla cessione.
La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.
Si avrà subentro nei seguenti casi:
• codice 1 in caso di decesso di una o più parti del contratto;
• codice 2 in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione;
• codice 3 in caso di trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
• codice 4 in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
• codice 5 in caso di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
• codice 6 in tutti gli altri casi.
Si avrà cessione nel caso in cui il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.
Esempio 1:
in caso di vendita e sostituzione del locatore, l’adempimento da registrare sarà il subentro (codice 2); stesso dicasi in caso di decesso (codice 1).
Esempio 2:
in caso di recesso di un singolo conduttore ed ingresso di un nuovo conduttore, l’adempimento da registrare sarà la cessione.
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